La cambiale ipotecaria: natura, funzioni, circolazione e cessazione dell'efficacia

Oggi verranno svolte alcune brevi notazioni sulla cambiale ipotecaria la quale, rispetto al mutuo ipotecario, trova nella pratica commerciale un’applicazione ridotta, in ragione suo peso fiscale complessivo e degli oneri derivanti dall’imposta di bollo e da quelle ipotecarie nonché in conseguenza dell’incidenza degli onorari notarili da distribuirsi tra la fase dell’iscrizione e quella della cancellazione.

Il suo ambito operativo resta fondamentalmente circoscritto alle vendite immobiliari tra privati caratterizzate dal pagamento dilazionato del prezzo, ove il cedente vuole conservare uno strumento esecutivo prontamente spendibile e al tempo stesso negoziabile sul mercato dei crediti.

In questi contesti, la cambiale ipotecaria consente al venditore di cedere il credito differito a un istituto finanziario o a terzi attraverso la semplice girata, senza le complessità di una cessione del credito ipotecario ordinario.

Passando all’esame dell’istituto, osservo.

La cambiale ipotecaria è un titolo di credito all’ordine — avente cioè la forma e la disciplina della cambiale o del pagherò cambiario — sulla quale viene iscritta e annotata un’ipoteca immobiliare a garanzia dell’obbligazione incorporata nel titolo.

Essa è espressamente prevista dall’art. 2831 c.c. il quale, in linea generale, stabilisce che le obbligazioni risultanti dai titoli all’ordine o al portatore possono essere garantite con ipoteca.

La sua funzione economico-giuridica è duplice: da un lato, il creditore dispone di uno strumento esecutivo dotato della solidità della garanzia reale immobiliare; dall’altro, il credito ipotecario acquista carattere negoziale e circolatorio, trasferendosi semplicemente con la girata cambiaria.

L’ipoteca segue pertanto automaticamente il titolo e, in deroga espressa alla regola generale, non vi è necessità di annotazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 2843 c.c..

Dal punto di vista della circolazione, il meccanismo è dunque il seguente: il soggetto che riceve la cambiale ipotecaria mediante girata acquista non solo il diritto cartolare alla somma, ma anche la garanzia ipotecaria nel suo grado originario su di essa iscritta, secondo il principio enunciato dall’art. 2831, secondo comma, c.c..

L’art. 2831 c.c. recita: “Le obbligazioni risultanti dai titoli all’ordine o al portatore possono essere garantite con ipoteca. Per i titoli all’ordine l’ipoteca è iscritta a favore dell’attuale possessore e si trasmette ai successivi possessori; questi non sono tenuti a effettuare l’annotazione prevista dall’art. 2843. Per i titoli al portatore l’ipoteca a favore degli obbligazionisti è iscritta con l’indicazione dell’emittente, della data dell’atto di emissione, della serie, del numero e del valore delle obbligazioni emesse. In margine all’iscrizione deve essere annotato il nome del rappresentante degli obbligazionisti, appena questo sia nominato. Per l’annotazione deve presentarsi copia della deliberazione o del provvedimento giudiziale di nomina”.

La norma identifica dunque tre elementi fondamentali:

1) l’idoneità del documento alla sua circolazione giacchè, secondo la definizione, l’ipoteca è iscritta a favore del possessore attuale del documento e non di un soggetto ben identificato;

2) l’ipoteca si trasmette di diritto a beneficio di ciascun successivo possessore del titolo, per effetto della sola girata;

3) i successivi giranti e giratari, in deroga all’art. 2843 c.c., non hanno l’obbligo di annotare il trasferimento a margine dell’iscrizione ipotecaria.

L’art. 2839 c.c. nel disciplinare le formalità necessarie per iscrivere l’ipoteca su un titolo cambiario, dispone che “Per eseguire l’iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale. La nota deve indicare: 1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca… Per le obbligazioni all’ordine o al portatore si devono osservare le norme dell’articolo 2831. Per le obbligazioni all’ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l’eseguita iscrizione dell’ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell’atto di emissione e del piano di ammortamento…”.

Il meccanismo di formazione della cambiale ipotecaria è pertanto strutturato come segue:

1.    La cambiale, che sia “tratta” o “pagherò” viene emessa con gutti gli elementi formali e cartolari tipici richiesti dal R.D. 14 dicembre 1933, n. 1669;

2.    si iscrive l’ipoteca sul bene immobile individuato, presentando al conservatore dei registri immobiliari il titolo costitutivo e la nota di iscrizione;

3.    il conservatore, oltre ad eseguire l’iscrizione nel registro, annota fisicamente sulla cambiale l’avvenuta iscrizione ipotecaria;

4.    l’annotazione sul titolo è l’atto che incorpora la garanzia nel documento cambiario e rende la cambiale ipotecaria opponibile ai terzi.

Secondo l’art. 2839 c.c., la nota di iscrizione deve contenere, oltre ai dati identificativi delle parti, il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede il competente ufficio dei registri immobiliari, la data e il titolo costitutivo, l’importo del credito garantito, gli interessi e le annualità, il tempo dell’esigibilità e la natura e situazione dei beni gravati .

Per quanto attiene al tema della cessione, l’art. 2843 c.c. stabilisce che “la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all’iscrizione dell’ipoteca. La trasmissione o il vincolo dell’ipoteca non ha effetto finché l’annotazione non sia stata eseguita”.

Secondo la S.C. l’eventuale annotazione volontariamente eseguita dai successivi possessori della cambiale ipotecaria ha valore meramente dichiarativo (non costitutivo), rendendo il trasferimento soltanto opponibile con maggiore certezza ai terzi che effettuino verifiche sui pubblici registri immobiliari.

La struttura della cambiale ipotecaria è disciplinata dalla stessa legge cambiaria:

Art. 1 e artt. 99-101: il nome del traente/emittente, ordine incondizionato di pagare una somma, scadenza, luogo di pagamento, beneficiario e la firma, luogo e data di nascita o codice fiscale dell’emittente del pagherò e del trattario nella cambiale tratta.

Art. 18: trasferimento di tutti i diritti risultanti dalla cambiale, compresi i diritti accessory, per effetto della girata in coordinamento con la previsione ex art. art. 2831 c.c. prevedente la trasmissione automatica dell’ipoteca.

Art. 17 e 19: legittimazione attiva del portatore a fronte di una serie continua di girate.

Art. 45: quietanza del titolo e diritto del debitore di richiedere la restituzione dell’originale della cambiale ipotecaria una volta esinto il debito e pagate le spese accessorie.

Infine, secodo la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 11/2007 l’annotazione sul titolo recide il legame tra garanzia immobiliare in essa incorporata ed il sottostante rapporto finanziario.

Per venire agli orientamente giurisprudenziali maggiormente significativi, osservo.

Secondo Cass. civ., 12/5/2022, n. 15240  il debitore su cui grava una cambiale ipotecaria è soggetto a due rapporti distinti: il rapporto cartolare risultante dal contesto letterale del titolo e il rapporto fondamentale intercorrente tra emittente e primo prenditore.

“Nei rapporti tra contraenti diretti (emittente e primo prenditore), il rapporto cartolare viene riassorbito dal rapporto fondamentale», con conseguente possibilità per il debitore di opporre le eccezioni personali ex art. 1993 c.c. Ciò non vale invece nei confronti del terzo giratario di buona fede”.

“La restituzione quietanzata delle cambiali comporta l’estinzione dell’obbligazione causale e quindi della garanzia ipotecaria che a quest’ultima è collegata per accessorietà, senza che la successiva riconsegna delle medesime cambiali, a fronte di un nuovo debito dell’originario emittente, possa far rivivere l’ipoteca concessa rispetto a un credito ormai estinto”.

“Il credito garantito con l’ipoteca si trasferisce ai creditori successivi attraverso la girata (cfr. Cass. n. 2754 del 1978)”.

Secondo Cass. civ., sez. III, 29/3/2012, n. 5049 “la garanzia ipotecaria, iscritta su titoli cambiari, si estingue per prescrizione ventennale dalla trascrizione del titolo di acquisto del bene ipotecato da parte di terzi, indipendentemente dall’estinzione del credito garantito, salvo cause di sospensione o interruzione; tuttavia, l’estinzione dell’obbligazione principale comporta l’estinzione della garanzia, e il perdurare dell’obbligazione mantiene in vita la garanzia sino alla scadenza del termine ventennale.» Viene così confermato il carattere accessorio dell’ipoteca rispetto all’obbligazione cambiaria e ne viene precisato il termine di durata”.

Secondo Cass. civ., sez. I, 23/10/1998, n. 10526  “il possesso qualificato dalla girata” è il fondamento della legittimazione del portatore. Per i titoli all’ordine, “la legittimazione del creditore pignoratizio all’esercizio del diritto cartolare trae fondamento da una serie continua di girate” ed è “alla cosiddetta legge di circolazione del titolo che occorre far riferimento per valutare se il diritto di garanzia sia validamente sorto”. Il trasferimento del possesso del titolo assolve alla funzione di palesare ai terzi l’indisponibilità del titolo, garantendo la trasparenza nella circolazione.

Secondo Cass. civ., sez. I, 6/11/2006, n. 23669 “l’ipoteca non può essere ceduta con effetti reali senza il credito garantito né trasferita a un chirografo, cui farebbe acquistare una prelazione prima inesistente … la specialità soggettiva dell’ipoteca indica che, per la validità stessa del vincolo ipotecario, sono necessarie l’individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta”.

In una risalente pronuncia del 1982 il Tribunale di Padova  ha affermato che il successivo portatore di una cambiale ipotecaria acquista automaticamente la garanzia ipotecaria per effetto della girata, senza necessità di alcuna annotazione ai sensi dell’art. 2843 c.c. L’eventuale annotazione volontaria, quando eseguita, assume carattere meramente dichiarativo.

Infine, la predetta circolare n. 11/2007 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’ipoteca “incorporata, attraverso annotazione, in un effetto cambiario destinato alla circolazione” assume “natura cambiaria”, con la conseguenza che il trasferimento avviene mediante la sola girata, l’annotazione è facoltativa ma, se eseguita, rende la trasmissione dell’ipoteca opponibile ai terzi e che  la normativa sulla cancellazione automatica ex art. 40-bis T.U.B. non si applica a tali titoli.

In estrema sintesi e conclusivamente, la cambiale ipotecaria è un titolo di credito sul quale è fisicamente annotata un’iscrizione ipotecaria immobiliare a garanzia dell’obbligazione cartolare. Essa non garantisce un rapporto contrattuale, bensì il diritto incorporato nel titolo, che esiste ed è esigibile indipendentemente dalla causa sottostante.

La funzione tipica è quella di consentire al creditore di combinare la solidità della garanzia reale con la liquidità e la negoziabilità propria dei titoli di credito.

Essa si forma attraverso l’emissione del titolo cambiario con tutti i requisiti della legge cambiaria e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari con presentazione del titolo al conservatore, che vi annota l’avvenuta iscrizione.

La materiale annotazione sul documento – la quale comporta l’assistenza del notaro - è l’atto che incorpora la garanzia nel titolo e ne fa uno strumento di circolazione di credito garantito.

La Circolazione della cambiale ipotecaria avviene mediante l’apposizione della firma sul retro del titolo e la sua consegna, senza necessità di atto scritto separato, comunicazione al debitore o consenso del debitore.

L’ipoteca segue il titolo di diritto, senza che il giratario debba annotare il trasferimento ex art. 2843 c.c.; i successivi possessori sono pertanto esonerati da qualunque adempimento presso i registri immobiliari per perfezionare l’acquisto della garanzia reale

Il giratario di buona fede acquista il diritto cartolare e la garanzia ipotecaria in modo del tutto indipendente dai vizi che potessero inficiare i rapporti tra i predecessori, con esonero dalle eccezioni personali opponibili nei rapporti diretti

L’ipoteca si estingue con l’adempimento dell’obbligazione cambiaria.

La quietanza deve essere annotata sul titolo o, in alternativa, su atto separato (art. 45 L. camb.)